【例题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为(　)。

　　A.10.0%

　　B.14.0%

　　C.25.0%

　　D.35.0%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查资本金利润率的计算。

　　【例题】(2016年真题)在同一个房地产投资方案中，资本金利润率(R)和资本金净利润率(r)的关系是(　)。

　　A.R>r

　　B.R

　　C.R=r

　　D.无法判断两者的大小

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查静态盈利性指标及其计算。资本金利润率=年税前利润或年平均税前利润/资本金×100%。资本金净利润率=年净利润或年平均净利润/资本金×100%。因此，资本金利润率>资本金净利润率。

　　【例题】对于相同的两个房地产投资方案，某动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb')之间的关系是(　)。

　　A.Pb

　　B.Pb≤Pb'

　　C.Pb=Pb'

　　D.Pb>Pb'

　　『正确答案』D

　　『答案解析』由于动态的有折现，所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期。

　　【例题】张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是(　)。

　　A.1.07

　　B.1.47

　　C.2.07

　　D.3.33

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查利息备付率的计算。

　　【例题】(2013年真题)对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为(　)两部分。

　　A.固定成本和变动成本

　　B.会计成本和经济成本

　　C.显性成本和隐性成本

　　D.私人成本和社会成本

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查盈亏平衡分析基本原理。对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分为固定成本和变动成本。

　　【例题】(2012年真题)下列线性盈亏平衡表达式中，用产品单价表示盈亏平衡点的是(　)。

　　A.CF/P-V-T

　　B.P·CF/P-V-T

　　C.CF/Q+V+T

　　D.P-T-CF/Q

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查盈亏平衡点的计算。用产品单价表示的盈亏平衡点BEP(P)为：BEP(P)= CF/Q+V+T。

　　【例题】(2014年真题)在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用(　)表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。

　　A.销售量

　　B.销售单价

　　C.销售额

　　D.单位产品变动成本

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论是用产量表示，还是用生产能力利用率表示;不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。

　　【例题】某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为(　)元/㎡。

　　A.2350.00

　　B.2937.50

　　C.3250.00

　　D.4062.50

　　『正确答案』A

　　『答案解析』总建筑面积=10000×4=40000

　　可销售面积=40000×80%=32000

　　销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量

　　设单位变动成本为x

　　0.45×32000=5000+40000x

　　x=0.235(万元)

　　本题的难点在于，计算销售收入要用可销售面积，而计算变动成本要用建筑面积;另外要注意单位一致。

　　【例题】(2016年真题)某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3的敏感性分别为-1.8、2.6和-1.2，财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序是(　)。

　　A.E1、E2、E3

　　B.E3、E2、E1

　　C.E2、E1、E3

　　D.E1、E3、E2

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查单因素敏感性分析方法。财务净现值对某一因素的敏感度系数的绝对值越大，表明财务净现值对该因素敏感度越高。

　　【例题】房地产投资项目风险识别的主要工作包括(　)。

　　A.测算风险概率

　　B.感知风险

　　C.估计风险损失

　　D.分析风险

　　E.制定风险应对策略

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查房地产投资项目风险识别有关内容。房地产投资项目风险识别过程包含两个环节：一是感知风险，即通过各种方法了解和认识投资项目将面临哪些客观存在的风险;二是分析风险，即在感知风险的基础上，进一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。

　　【例题】(2014年真题)下列房地产投资风险中，属于系统风险的是(　)。

　　A.收益现金流风险

　　B.机会成本风险

　　C.持有期风险

　　D.政策风险

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查房地产投资风险的类型。系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括：通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。

　　【例题】(2014年真题)关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是(　)。

　　A.标准差越小的方案，风险越大

　　B.期望值越大的方案，风险越大

　　C.变异系数越大的方案，风险越大

　　D.概率值越大的方案，风险越大

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查房地产投资风险的测度。投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率值越大，风险越小;标准差越小，风险越小;变异系数越小，风险越小。所以只有选项C说法正确。

　　【例题】(2014年真题)对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有(　)。

　　A.各方案均为房地产开发投资项目

　　B.各方案有相同的投资收益率

　　C.各方案费用和效益的计算口径一致

　　D.各方案有相同的计算期

　　E.各方案现金流量有相同的时间单位

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查房地产投资方案的可比性条件。互斥型方案进行比选时，必须的条件有：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算周期;被比较方案的现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。

　　【例题】(2016年真题)用净现值法对甲、乙、丙三个投资方案进行比选的结果是甲方案最优、乙方按次优、丙方案最差，用净现值率法对这三个方案进行比选的结果是(　)。

　　A.甲方案一定最优

　　B.乙方按一定最优

　　C.丙方案一定最差

　　D.甲乙丙都有可能是最优方案

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查净现值率比较法。采用净现值率法对方案比选的结果与采用净现值法的结果不一致。这是因为净现值率法是从单位投资收益的角度进行方案比选，而净现值法是从投资总额收益的角度进行方案比选。两种方法评价的角度不同，因此评价的结论可能不同。

　　【例题】若投资资金是强制约束条件，在进行投资方案比选时，宜采用的比选方法是(　)。

　　A.净现值比较法

　　B.净将来值比较法

　　C.净年值比较法

　　D.净现值率比较法

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查计算期相同的互斥型方案比选。净现值率比较法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。

　　【例题】(2014年真题)下列用于互斥型房地产投资方案比选的方法中，可直接用于计算期不同方案比选的是(　)。

　　A.净现值法

　　B.净年值法

　　C.净将来值法

　　D.净现值率法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查计算期不同的互斥型方案必选。计算期不同的互斥型方案的必选方法有年值法和现值法，其中年值法包括净年值法和费用年值法，现值法包括最小公倍数法和年值折现法。所以本题选B。

　　【例题】(2013年真题)当各投资方案计算期不同时，进行投资方案比选宜采用的方法是(　)。

　　A.差额净现值法

　　B.净现值法

　　C.净将来值法

　　D.年值法

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查计算期不同的互斥型方案比选方法。ABC属于计算期相同的互斥型方案比选方法。D属于计算期不同的互斥型方案比选方法。

　　【例题】(2014年真题·案例分析题)张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为10年。张某的目标收益率为10%。

　　单位：万元

投资方案	初始投资	年净经营收入	净转售收入
	第0年末	第1年末至第9年末	第10年末
甲	300	40	350
乙	400	60	460
丙	500	75	520

　　1.进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为(　)。

　　A.现金流相关方案

　　B.互斥方案

　　C.混合方案

　　D.互补方案

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查投资方案的类型。由于受资金约束，只能选择一个方案，即互斥方案。

　　2.用净现值率法进行方案比较，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为(　)。

　　A.甲、乙、丙

　　B.甲、丙、乙

　　C.丙、乙、甲

　　D.乙、丙、甲

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查计算期相同的互斥方案比选。

　　3.在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案经营期间的投资收益率高低关系正确的为(　)。

　　A.甲大于乙，乙大于丙

　　B.乙大于甲，甲大于丙

　　C.乙等于丙，丙大于甲

　　D.甲等于乙，乙大于丙

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查收益率的计算。三个方案的经营期间均为前9年。投资收益率=年息税前利润÷项目总投资×100%，甲的投资收益率=40÷300×100%=13.33%;乙的投资收益率60÷400×100%=15%;丙的投资收益率75÷500×100%=15%。

　　4.在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括(　)。

　　A.初始投资

　　B.经营成本

　　C.还本付息

　　D.经营税金

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查现金流量的内容。张某的投资不涉及贷款，没有涉及还本付息的现金流出，其他都包含。